Quiero arrendar una propiedad, en realidad mi amada propiedad

Pasa que a veces uno se compra un inmueble y al cabo de un tiempo te toca arrendarlo. A veces cuando uno lo compra piensa que va a vivir por mucho tiempo ahí, pero al final la vida nos depara otra cosa y cambia la situación.

A veces crece la familia, estás esperando un hijo, tienes la oportunidad de irte a vivir al extranjero, o sea existe una infinidad de posibilidades donde puedes tomar este tipo de determinación.

Y aquí es donde todo el mundo comienza a sufrir, porque empieza a imaginarse que va a venir alguien a vivir y va a destruir su departamento. En realidad, mi percepción no es ocurra de esta forma, si no que a veces pasa que no todos tenemos la misma forma de ver las cosas y hay gente que es más desordenada, o tiene otras costumbres.

Riesgo 1: El deterioro

No se trata de que te quieran perjudicar, ni que van a ir con un martillo a tu casa a volverse locos pegándole, es que en realidad con el uso, las propiedades sufren deterioro. Esto es normal y se llama depreciación.

Entonces, independiente de quien viva en una propiedad, hay que hacer las mantenciones que corresponden, al techo, los calefont, una mano de pintura, jardines, etc. Este gasto anual, es lo que se denomina CAPEX, que es para mantener este activo en funcionamiento.

Hay gente, y yo la conozco de cerca, porque pasa hasta en las mejores familias. Que hay una gotera, pone una olla; se llueve, seca; el WC funciona mal o bota agua, va al otro baño y asi se juntan y se juntan cosas, dicen otro día lo arreglo, cosa que no ocurre jamás, never ever.

Bueno este tema da para rato, puedo hacer otro post sobre esto. A lo que voy, no es una actitud maléfica para destruir un lugar, pero son descuidados. Esto es difícil de detectar, pero no es algo terrible.

Quizás seria bueno hacer una provisión, por si te toca alguien así, podrás arreglar tu departamento sin problemas y volver a arrendar una propiedad. De todas formas, al arrendar se entrega un garantía al propietario que justamente sirve para eso.

Riesgo 2: Cesación de pagos

Este riesgo si que es importante. En realidad esto debería haberlo dicho en el primer párrafo, pero el riesgo es la exposición a una situación o evento que tenga como consecuencia de deterioro de valor.

Los riesgos no se pueden anular, pero si se pueden disminuir. ¿Cómo se disminuyen? Se establece un mecanismo, una metodología que permita que la probabilidad de ocurrencia disminuya, esto vendría a ser un control.

En este momento, yo estoy haciendo un pequeño levantamiento, bajo la mirada de evaluación de riesgos sobre posibles problemas y cómo mitigar estas situaciones al arrendar una propiedad.

El primer riesgo mencionado, es relativamente fácil de resolver, si tu haces una provisión, arreglas tu departamento y en un periodo corto de tiempo estás listo para arrendar nuevamente. Pero con este segundo riesgo, créeme que la cosa se puede poner color de hormiga.

¿Cuáles son las consecuencias de la cesación de pagos al arrendar una propiedad?

En realidad lo mejor que puede pasar es que tu arrendatario tenga un problema leve, como por ejemplo, lo despidieron, te siga pagando un poco atrasado pero te paga las cosas.

La situación intermedia, es que ya el tema se volvió un problema y tu arrendatario, considere esta situación y se vaya, quizás con una pequeña mora, pero tu puedes arrendar nuevamente. 

Y ya lo peor, es que se tomen tu propiedad y ahí si que es un problemón, porque no recibes dinero pero tampoco puedes sacar al arrendatario para tener un arrendatario nuevo. En ese momento de seguro estás en un juicio y tienes que gastar dinero en recuperar tu propiedad.

¿Cómo evitar la cesación de pagos al arrendar una propiedad?

Aquí es donde viene el análisis de riesgo, bastante similar al análisis de riesgo crédito cuando vas a comprar una propiedad. Aquí es fundamental el tema del corredor de propiedades, porque el corredor se encarga de analizar los antecedentes y ver la situación de los futuros arrendatarios. Y ojo aquí, porque los corredores a veces por arrendar, o hacer el negocio dicen cualquier cosa, quizás si sería bueno que se juntarán y que conversaran el tema.

Ahora si decides hacerlo tu sólo y tienes el conocimiento, también puedes, pero la verdad es que tienes que solicitar lo que corresponde, no es una habilidad que se aprenda en 2 días, ni revisando un montón de papeles. A veces tampoco existen todos los papeles o tienes que ingeniártela para obtener la información que necesitas.

Lo que yo siempre digo, es que el análisis de riesgo empieza en la puerta de la casa, cuando vas a mostrar la propiedad. A veces, hay detalles que nos dicen sobre el comportamiento de las personas.

El corredor está media hora o una hora con el cliente, mostrando la propiedad y ahí tienes que hacer las preguntas que correspondan, esto requiere de olfato y experiencia. 

Espero que este post te sea de utilidad, si te gusta por favor comparte y si tienes una duda me la puedes comentar.

Nos vemos en el próximo post!

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